Многие из нас мечтают приобрести жилье без взятия ипотеки. Мало кому подобное удается, в особенности когда речь идет о молодой семье, матери-одиночке, или, например, юном специалисте — и тогда не обойтись без ипотечного или иного кредитования. Чаще всего ипотечные заёмщики не знают обо всех своих правомочиях относительно квартиры или иного жилья, которое приобрели.
В связи с длительным сроком кредита может понадобиться произвести самые различные манипуляции с залоговым имуществом. В частности, прописать кого-то из родственников. Например, рождённых в этот период детей.
Бытует мнение, что регистрация в залоговой недвижимости возможна только после того, как заемщик полностью погасит свои долги перед банком. Давайте разберемся так ли это и что делать в том случае, когда банк препятствует регистрации.
Нормативное регулирование
Основная причина, по которой многие заёмщики считают, что не имеют права осуществления прав собственника относительно ипотечной недвижимости – владельцем квартиры или дома является банковская организация. Такое мнение является ошибочным. Собственником ипотечной квартиры является заемщик.
Однако, не стоит забывать, что на недвижимость установлено ограничение – залог. Держателем залога является банк, который и выдал деньги на покупку. Такие положения регулируются Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об ипотеке».
Законодательно вопрос о прописке в ипотечной недвижимости четко нигде не определен. Закон не устанавливает прямой запрет на регистрационные действия, но и не детализирует такую процедуру. Отсюда и выливаются различные несогласованности в работе органов ФМС. В различных регионах страны к регистрации в залоговом недвижимом имуществе могут быть предъявлены различные требования: предоставление расширенного пакета документов, письменное согласие залогодержателя.
Отметим, что такое требование не должно быть «взято с потолка». Если с вас требуют предоставить дополнительные разрешительные документы, такое требование должно быть подтверждено нормативным документом субъекта РФ.
Отметим, что любое такое постановление субъекта в сути своей противоречит Административному регламенту ФМС. Он перечисляет закрытый список документов, необходимых для регистрации гражданина в жилом помещении. Никаких указаний на особенности залогового имущества в нем нет.
Можно ли прописать человека, если квартира в ипотеке
Итак, мы выяснили — зарегистрировать человека в ипотечной квартире возможно, даже если она выдана на льготных условиях, в виде социальной ипотеки. Но такая процедура имеет ряд особенностей. Выделим их:
- одной из основных особенностей регистрации третьих лиц в ипотечной квартире является ограничение, устанавливаемое непосредственно банками. Например, Сбербанк в стандартном договоре устанавливает обязанность заемщика получить письменное согласие залогодержателя на регистрационные действия;
- как правило, в таких случаях может возникнуть сложность с получением разрешения на регистрацию третьих лиц, которые не входят в круг близких родственников. Часто банки устанавливают дополнительное условие в договоре: обязанность заемщика выписать несовершеннолетних из залоговой недвижимости в случае невозможности выполнять свои кредитные обязательства.
Таким образом, основная особенность регистрации третьих лиц в ипотечной квартире касается возможности получить разрешение от банка. Конечно же, в целях минимизации риска невыплат, в кредитных договорах вопросы регистрации строго регламентируются.
Отсюда можно сделать вывод:
- сам заемщик может зарегистрироваться в принадлежащем ему имуществе, на которое установлено залоговое ограничение, сразу же после того, как он оформил документы;
- третьи лица могут быть зарегистрированы при соблюдении условий, которые устанавливает кредитный договор, или на общих основаниях.
Процедура прописки
Этапы оформления
Вне зависимости от кредитной организации, процедура оформления регистрации проходит этапы:
- Заемщик письменно обращается в банковскую организацию, информируя ее о своем желании прописать определённое лицо. В таком заявлении четко указывают данные третьего лица, степень родства с ним и прилагают копии его документов.
- Рассмотрение заявления банком. Обычно на это необходимо не больше недели.
- Получение отказа или согласия банка.
- Если банк идет навстречу заемщику и одобряет кандидатуру лица, которое заемщик планирует прописать, можно обращаться в ФМС.
Если же получен отказ, стоит попробовать разрешить ситуацию с банком путем переговоров. Не стоит пытаться обойти такой запрет и провести регистрацию тайно. Если ФМС пойдёт на это, банковская организация может рассмотреть такое поведение как нарушение условий кредитного договора.
Пакет документов
Пакет документов независимо от того, новое это жилье или вторичное:
- письменное заявление;
- паспорта всех членов семьи;
- документ, информирующий об адресе предыдущей регистрации (может быть в различных формах);
- брачное свидетельство;
- для детей, которым еще не исполнилось 14 лет — свидетельства о рождении;
- документ о праве собственности на недвижимость;
- документы из банка: копия ипотечного договора или странички с таким условием, разрешение банка о регистрации.
Если заявителем выступает не сам собственник жилого помещения, ему необходимо будет предоставить письменное согласие собственника, но личное участие в процессе собственника обязательно.
Как защитить свои права
Из всего вышеуказанного делаем вывод – прописку родственников и третьих лиц в ипотечной недвижимости (квартире, комнате, доме) закон не запрещает. Собственник может зарегистрировать любого по своему желанию.
При двусторонних отношениях по поводу ипотечного кредита стороны подписывают ряд условий, выражая свою волю. Таким образом заемщик дает свое согласие на условия банка. Под эти условия не подпадают только несовершеннолетние дети, уже имеющиеся у заёмщика или рожденные после заключения договора.
Но в договоре может быть прописано условие, которое потребует снять детей с регистрации при невыполнении обязательств. Если договором не устанавливается прямой запрет или обязанность заёмщиком получить письменное согласие залогодержателя, можно смело идти в ФМС и требовать регистрации любого лица в своем жилье.
В иных ситуациях придётся договариваться с банковской организацией. Даже если удастся прописать родственника или третье лицо в обход договора, банк может рассмотреть такую ситуацию как нарушение договора и выйти с иском в суд о его расторжении. Особенно часто иски в данном случае касаются раздела ипотечной квартиры при разводе и выписке родственникапри этом, а также о его регистрации в подаренной квартире.
В этом видео рассмотрены прописка и выписка при сделках с жильем: