Всегда ли можно подарить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Подарить квартиру довольно просто: оформил договор в регпалате, заплатил пошлину и готово. А если квартира ипотечная, то есть, находится в залоге у банка? Можно ли её подарить или это категорически запрещено. А если возможно, как это дарение правильно оформить. И можно дарить только новопостроенное жилье, или квартиру в старом фонде, или даже частный дом? Обо всем этом читайте в нашей статье.

Нормативное регулирование

Вопросы распоряжения ипотечным жильем регулируются:

  • Гражданским кодексом РФ (главами о залоге и о кредитах);
  • федеральным законом об ипотеке (это основной по данной теме нормативный документ);
  • федеральным законом о регистрации недвижимости (он регулирует порядок оформления любых сделок с жильем, включая ипотеку и дарение).

Помимо этих законов нужно внимательно изучать договор с банком. Объясним почему.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке

Можно ли подарить квартиру в ипотекеЧто такое ипотека? Это гарантия возврата выданных денег. Если заёмщик вдруг перестанет платить, банк сможет продать заложенную квартиру и вырученными деньгами покрыть свои убытки. Причем не важно, есть ли у заёмщика другое жилье или ему вовсе некуда пойти.

Залог квартиры оформляется договором и обязательно регистрируется в регпалате. На весь период действия этого договора в Едином реестре недвижимости в сведениях о заложенной квартире будет указано обременение – ипотека.

Дарение — это стандартная сделка, по которой жилье переходит от дарителя к одаряемому совершенно бесплатно. Можно ли в период ипотеки подарить заложенную квартиру?

Законом об ипотеке на этот счет предусмотрены два варианта:

  • если банк вписал в ипотечный договор запрет на дарение (отчуждение) предмета залога, подарить такую квартиру нельзя.
  • если такого запрета в тексте договора нет, значит, подарить заложенную квартиру можно, но исключительно с согласия банка. Без него дарение оформить не получится.

Так что все зависит от позиции банка. Ещё раз напоминаем: внимательно читайте условия кредитного и ипотечного договоров.

По закону при дарении ипотечного жилья к новому собственнику переходят все обязанности прежнего, и риски тоже. Но банк ведь ничего не знает о новом владельце, которого выбрал заёмщик. Вдруг это будет ненадежный, непорядочный человек, с ворохом долгов и финансовых проблем. Поэтому прежде чем дать согласие на дарение, банк запросит сведения об одаряемом. После их проверки и будет принято решение. И не факт, что оно будет положительным. Не в пользу заёмщика сыграют преклонный или, наоборот, несовершеннолетний возраст одаряемого.

Вести переговоры с банком, если запрет на дарение в договоре не установлен, можно. Вполне вероятно, что вы сможете добиться успеха. Ведь такие решения банк принимает индивидуально в отношении каждого заёмщика.

Как оформляется такая сделка

Если вам срочно потребовалось подарить заложенное жильё, действовать необходимо таким образом:

  1. Прочитать договор об ипотеке и выяснить, нет ли в нем запрета на отчуждение залога. Если такого условия не обнаружено, переходим к следующему этапу.
  2. Получить согласие банка на дарение. Для этого нужно обратиться в кредитный отдел своего банка и написать заявление (в свободной форме или на их бланке). На этом этапе банк запросит у вас сведения о человеке, которому вы собираетесь сделать такой подарок – его ФИО, возраст, место работы или учёбы, возможно, сведения о его доходах, а также его согласие на обработку банком персональных данных. Ещё у вас спросят, чем продиктовано желание сделать подарок в виде квартиры именно сейчас, почему нельзя это отложить и т.д. Все доводы должны быть вескими и уважительными. Если это возможно лучше все подтвердить документально.
  3. Получив письменное согласие банка, следует собрать все документы на квартиру: техпаспорт, свидетельство или выписка из регпалаты о собственности, согласие супруга (супруги), оформленное нотариально. Ещё потребуется справка из паспортного стола обо всех прописанных в квартире людях. Если решено подарить долю в квартире, согласие остальных собственников на дарение не нужно! Обязательно сделайте копи всех бумаг и паспортов сторон сделки.
  4. Следующий этап – составление текста договора дарения. Это можно сделать самостоятельно или обратиться к юристам. В договоре обязательно надо указать: данные дарителя и одаряемого (их ФИО, адрес регистрации, паспорт), точные сведения о квартире (адрес, площадь, кто собственник и т.д.). Важно внести в текст договора пункт о том, что квартира находится в залоге у банка со всеми подробностями: на какой срок она заложена, по какому кредитному договору, с какой суммой долга и какому банку. Специалисты в регпалате будут очень внимательно читать договор, если найдут ошибки, опечатки или условия, которые противоречат закону, его вернут на исправление.
  5. Затем нужно записаться на сделку в регпалату через Портал государственных услуг или лично.
  6. До начала сделки нужно заплатить пошлину – 2 тыс. руб. с каждого. Квитанцию следует отдать регистратору вместе с остальными документами.
  7. В назначенный день дарителю необходимо явиться в регпалату вместе с одаряемым, своим и его паспортами и всеми документами на квартиру. Регистратор проверит все бумаги, прочитает договор и согласие банка. Сотрудник регпалаты обязательно спросит у одаряемого, осознает ли он, что подаренная квартира заложена и в случае неоплаты кредита будет продана в счёт долга. Это важно, если одаряемый не подтвердит, что все понимает и готов на эти условия, сделка не состоится. После проверки всех документов, регистратор предложит подписать договор и выдаст расписку в получении всех бумаг. Теперь нужно ждать, когда состоится регистрация договора и перехода прав. Законом на это отведен четкий срок – семь рабочих дней.
  8. После завершение регистрации участникам сделки в регпалате выдадут выписки на квартиру с указанием уже нового собственника. Но запись об ипотеке там останется.

Бланк договора дарения скачайте тут.

Образец договора дарения

Договор дарения по желанию можно оформить у нотариуса. Тогда бумаги на квартиру и согласие банка нужно предъявить в нотариальной конторе. Нотариусу за его услуги придется заплатить пошлину – 0,5% от цены квартиры. Зато нотариальный договор отдать в регпалату может кто-то один, даритель или одаряемый. Идти всем вместе уже необязательно. А срок такой регистрации меньше – три рабочих дня. Если нотариус отправил в регпалату и электронные документы по сделке, регистрация пройдет всего за 1 рабочий день.

Защита прав

Если заёмщик задумал подарить ипотечную квартиру, лучше это сделать в соответствии с законом и условиями договора с банком. Все попытки «обойти» банк и подарить квартиру без его ведома и согласия обречены на провал: в регпалате такую сделку не будут регистрировать.

На практике возникают вопросы, можно ли заставить банк дать согласие на сделку. Нет, обязать его не получится, это право банка, если он видит в такой сделке риски, отчуждение квартиры одобрено не будет.

  • Дарителю следует знать, что после дарения ему все равно нужно платить кредит. То, что квартира уже не его собственная, значения не имеет.
  • Одаряемому необходимо уяснить, что у него есть риски лишиться подарка, если даритель не будет оплачивать кредит.

Подарить заложенную квартирку можно, но с соблюдением ряда условий. Ключевое из них это согласие банка. Если его получить не удалось, остается только ждать полного погашения кредита и снятия обременения с квартиры. После этот её смело можно дарить и отчуждать иным способом. Но для начала все же задумайтесь, что лучше брать: ипотеку или кредит.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Как продать ипотечную квартиру? Ответы ищите в видео ниже:


Понравилась статья? Поделитесь с друзьями в социальных сетях:

И подписывайтесь на обновления сайта в Контакте, Одноклассниках, Facebook, Google Plus или Twitter.

Оставить комментарий

Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.