Обретение собственного жилья – дело дорогое и нескорое. Кроме того многим это просто не по карману. Поэтому, для большинства, наиболее вероятным способом покупки квартиры в текущем периоде жизни является ипотека, хотя иногда можно справиться и без нее.
Общие сведения
Форма кредитования под залог недвижимости называется ипотечной. В данном случае залог остается во владении его хозяина, но на определенных обязательствах. Он не может таким имуществом самостоятельно распоряжаться.
А в случае его несостоятельности по кредиту, имущество будет гарантией возврата долга. То есть оно переходит кредитору. Залогом при ипотеке может являться имеющаяся или приобретаемая недвижимость.
Происхождение понятия «ипотека»
Преимущества и недостатки
Это популярный вид кредитования, чему способствуют его видимые преимущества:
- Доступность для слоев населения со средним достатком, отказы в ипотеки достаточно редки для них.
- Возможность быстрой покупки жилья. Не надо копить средства на покупку, а достаточно заплатить первый взнос.
- Это выгодно. Аренда жилья обходится примерно так же, но в данном случае квартира – уже собственность. Плюс наличие льготных и социальных программ.
- Невысокие по сравнению с другими видами кредитов проценты.
Но при принятии такого решения следует учитывать и негативные стороны, которые тоже имеются. Это:
- Придется переплатить. И если срок ипотечного займа достаточно длительный, то сверх него можно выложить банку до 100% переплаты.
- Ограничения в правах распоряжаться имуществом до полного погашения займа.
- При задержках выплат и накоплении долга, появляются штрафы, пени и угроза лишиться квартиры.
- Жесткие требования к заемщику и необходимость подготовки большого комплекта документов.
Аренда и ипотека — плюсы и минусы
Нормативное регулирование
В РФ действуют различные нормативные акты, регулирующие взаимоотношения сторон при ипотечном кредитовании. Это:
- 102-ой ФЗ. Он полностью посвящен ипотеке и залогу недвижимости.
- 2872-1-ый ФЗ. Это закон о залоге.
- 23-я глава ГК. Со специальными нормами о залоге.
- 334-я статься ГК. С понятием залога.
- 122-ой ФЗ. О правилах регистрации государством сделок с недвижимостью.
Ипотечный жилищный кредит
Виды
Вид ипотеки зависит от:
- Залога.
- Объекта кредитования.
- Направленности.
- Вида платежей. Дифференцированная (равномерная) или аннуитетная (основной долг и проценты).
- Цели.
И выделить можно следующие ее виды:
- С залогом недвижимости, уже находящейся в собственности заемщика.
- Залог – приобретаемая квартира в новостройке.
- На покупку квартиры на вторичном рынке жилья с ее залогом.
- Социальная ипотека, включающая программы для молодой семьи, жилье для Российской семьи и региональные программы.
- С господдержкой. Это государственные субсидии, материнский капитал, военная ипотека. Сюда условно можно отнести и ипотеку от АИЖК.
- Валютная ипотека. То есть ссуда выдается в валюте. Текущее состояние экономики делает ее опасной для тех, кто имеет доходы в рублях. Так как стоимость долга в их случае будет постоянно расти.
- Нецелевая ипотека. Залог недвижимости под любые цели.
- Обратная ипотека. Это когда пенсионер отдает в банку в залог свою квартиру, и получает за это согласованные в договоре платежи, а после его смерти банк покрывает свои расходы за счет продажи этой квартиры. Для пенсионеров ипотека возможна и в обычном виде.
- Вторая и последующая. Ипотека может быть открыта одним субъектом на несколько объектов недвижимости.
Виды ипотеки
Отличия от других кредитов
Ипотека отличается от других потребительских кредитов вот чем:
- Меньшей ставкой.
- Большим сроком.
- Необходимостью дополнительных страховок.
- Отсутствием поручительства, но необходимостью залога.
- Большим объемом необходимых для оформления сделки документов.
- Длительностью оформления.
При более сложном оформлении для покупки недвижимости это более выгодный вариант.
Но квартиру можно купить и без ипотеки:
- С помощью потребительского кредита.
- Вложив материнский капитал.
- Посредством вступления в кооператив.
- Обратиться за помощью к работодателю или накопить.
На ипотеку можно оформить налоговый вычет, если, конечно, «не играться» с завышением цены ипотечного жилья и ее занижением.
Оформление ипотеки
Объектом ипотечного кредитования может быть:
- Квартира в новостройке.
- Квартира на вторичном рынке недвижимости.
- Отдельное домостроение.
- Жилая отдельная комната.
- Участие в долевом строительстве.
- Строительство жилья собственными силами (на стройматериалы и оплату строителей).
- Земельный участок.
- Дача.
- Нежилые строения потребительского назначения.
Виды объектов ипотеки
Кто может ее получить
Проще всего получить ипотеку в банке сотрудникам аккредитованных в данном финансовом учреждении организаций и гражданам, чьи зарплатные карты оформлены через данный банк. Есть еще категории заемщиков, которые могут рассчитывать на определенные льготы. Это:
- Военные.
- Служащие в бюджетных учреждениях.
- Молодые семьи.
- Молодые специалисты.
- Матери-одиночки.
- Малоимущие.
Остальные соискатели ипотеки, а это:
- Обычные граждане.
- Супруги.
- Живущие «гражданским браком».
- Одинокие девушки или молодые люди.
Могут рассчитывать на такой заем, только если они соответствуют определенным критериям.
Модели функционирования
Критерии заемщика
Это гражданин РФ (негражданам ипотекам выдается отдельными банками и большими ограничениями), соответствующий таким требованиям:
- Активный возраст 23 года нижний предел и 65 лет верхний.
- Имеет доход, позволяющий погасить ипотеку. При этом на возврат долга не должно уходить более 50% такого дохода. Зарплата должна быть официальная.
- Достаточный период трудового стажа (более 2-х лет).
- Приемлемая кредитная история.
- Отсутствие проблем с полицией, наркотиками и психическими заболеваниями.
Один из способов оформления ипотечного кредита
Где ее можно взять
Ипотечным кредитованием занимаются многие банки, и при выборе оптимального варианта надо ориентироваться на такие параметры как:
- Расчет ставки по процентам.
- Размер первичного взноса.
- Срок кредитования.
- Требования к заемщику.
По таким критериям свой выбор можно остановить на одном из таких вариантов:
- Сбербанк.
- ВТБ 24.
- Россельхозбанк.
- Открытие.
- Газпром банк.
Кроме того можно оформить и ипотеку на квартиру в России за границей. Но для этого желателен вид на жительство в данной стране. А на квартиру в другом городе можно оформиться только при наличии регистрации по месту банковского офисе
Схема ипотечного кредита
Что делать после получения
После получения ипотеки наступает этап ее обслуживания. Он включает:
- Очередные платежи.
- Проверка выплат пот согласованному графику.
- Учет операций по кредиту.
- Погашение задолженностей (если они возникнут).
Важным этапом является и закрытие кредита. Он включает:
- Извещение банка о закрытии и запрос по размеру последнего платежа.
- Банк должен сделать расчет и проинформировать об этом.
- После внесения этой суммы банк должен выдать справку об отсутствии долга.
- И в завершении – возврат закладной и регистрация отсутствия обременения в Росреестре.
Наследование и дарение
Дарение в этом случае может состояться только если:
- Это предусмотрено договором.
- Банк кредитор дал на это согласие.
- Платежи вносятся своевременно.
Наследство может быть оформлено через 6-ть месяцев. Непогашенный еще кредит переходит к наследнику. При официально оформленном отказе от наследства квартира достается государству.
При разводе решение может быть таким:
- Дальнейшие совместные выплаты.
- Отказ в пользу бывшего супруга.
- Продажа квартиры (с согласия банка) и раздел выручки.
Что выгоднее — ипотека или кредит
Прописка и сдача в наем
Сдавать квартиру под кредитным обременением можно если:
- Это предусмотрено договором.
- Достигнуто соглашение с банком.
Регистрация третьих лиц в ипотечной квартире возможно с согласия банка. Этот касается близких родственников. Чем дальше родство, тем труднее добиться такого разрешения. Кроме того, в договор вносится пункт, предписывающий выписку из данного жилья при неисполнении обязательств. В РФ можно получить ипотеку на себя без прописки.
На что обратить внимание при подписании договора
При заключении договора его надо хорошо изучить, и если есть пункты, не совсем понятные, то их значение надо предварительно обсудить с юристами. Особе внимание обращают на такие моменты:
- Пункт об извещении банка о значительных изменениях в жизни заемщика.
- Наличие дополнительных финансовых требований.
- Страховка.
- Возможность досрочного погашения.
- Процедура закрытия кредита.
Способы и виды платежей по ипотечному кредиту
Ипотека и ипотечное кредитование детально рассмотрены в этом видео: