Многие граждане, уже обладая жильём, приобретают новую квартиру для сдачи её в аренду. Так они планируют получать постоянный и пассивный доход. Если квартира приобретается в ипотеку, в такую сделку вовлечены четыре стороны:
- владелец, который приобрёл жилплощадь в ипотечный кредит;
- квартиросъёмщик, который временно проживает на этой жилплощади за арендную плату;
- банк, который официально является владельцем квартиры, т.к. в течение кредитных отношений она находится у него в залоге;
- страховая компания, обеспечивающая сохранность жилплощади и сделки.
Наличие таких дополнительных участников вносит существенные ограничения в аренду, и их необходимо знать как арендодателю, так и арендатору.
Нормативное регулирование
Следующие нормативно-правовые акты регулируют вопросы ипотечного кредитования и аренды жилья:
- Статья 334 Гражданского кодекса раскрывает понятие залога.
- Федеральный закон №102-ФЗ от 16.07.1998 объясняет сущность ипотеки и её регулирование.
- Глава 34 Гражданского кодекса описывает аренду в широком смысле.
- Глава 35 Гражданского кодекса регулирует наём жилого помещения.
Важно знать всё законодательство, сопряжённое с данными вопросами, чтобы обезопасить себя от проблем. Рекомендуется консультироваться с юристом, обладающим специализированными знаниями.
Можно ли сдавать взятую в ипотеку квартиру
Часто квартира, которая находится в ипотеке, сдаётся в аренду с целью получения дополнительного дохода, который будет направлен именно на погашение кредита. Этот вариант удобен для тех, кто доволен своей текущей жилплощадью и не собирается переезжать. Также это отличная идея для заботливых родителей, которые приобретают квартиру для своих детей. Сейчас они ещё несовершеннолетние и проживают в семье, но потом они вырастут и покинут отчий дом: новая жилплощадь уже их ждёт и пока используется арендаторами.
Банк, являющийся официальным владельцем квартиры на период кредитных отношений, отслеживает, каким конкретно образом используется жилплощадь. Если возможность получать платежи от арендатора с целью погашения ипотеки выглядит вполне логично, финансовые организации не поддерживают эту идею. Они не только требуют, чтобы им сообщали об аренде, но и считают себя вправе соглашаться или отказывать в осуществлении такой сделки. Такой подход весьма прогрессивен по сравнению с ситуацией несколько лет назад, когда банки напрямую запрещали аренду таких квартир.
Последствия и защита прав
Если из-за невнимательности заёмщик подписал договор, который запрещает аренду или требует согласия банка, в момент аренды его могут ждать неприятные сюрпризы. Некоторые банки могут регулярно проверять состояние и целевое использование ипотечной квартиры. Им важно знать, кто конкретно проживает в этом объекте и на каком основании. Если они обнаружат, что жилплощадь сдаётся в аренду без их согласия, они могут изъять квартиру и прервать кредитные отношения в силу того, что заёмщик нарушил договор.
Чтобы избежать эту неприятность, нужно сделать следующее:
- Внимательно прочитать договор с банком, проконсультироваться с юристом, поинтересоваться у него о возможности сдачи квартиры в аренду. Если условия финансовой организации не устраивают, лучше отказаться от сотрудничества с ней и поискать другого кредитора.
- Перезаложить квартиру у другого банка. Если заёмщик взял ипотечный кредит у одного банка и обнаружил, что условия договора его не устраивают, он может обратиться в другой банк. Тот возьмёт на себя все тяготы по погашению невыгодного кредита и снимет обременение.
- Предупредить банк о своём желании в письменной форме. Если договор не запрещает аренду, но требует предварительное уведомление банка, это условие легко выполнить. Многие банки отвечают согласием на такой запрос.
Хотя аренда квартиры, находящейся в ипотеке, кажется логичным решением для заёмщика, банк может препятствовать этому. Многие заёмщики не сообщают финансовым организациям о своём решении, но это рискованно, поскольку в случае обнаружения может разразиться скандал и даже разрыв кредитных отношений. Оптимально действовать в соответствии с российским законодательством и текстом договора.
Что учесть при аренде
Клиент банка обычно не делится с ним планами, как он собирается использовать приобретаемое жильё, однако для своей безопасности нужно внимательно прочитать договор и проследить, чтобы ни один из его пунктов прямо или косвенно не запрещал аренду.
Наиболее защищённым в этой сделке становится арендатор. Ему придётся покинуть квартиру только в одном случае: если у его арендодателя не будет средств на погашение кредита. Поскольку платежи квартиросъёмщика применяются именно для этой цели, от него самого зависит, насколько долго он задержится на этой жилплощади. Любая нештатная ситуация в кредитных отношениях скажется прежде всего на заёмщике, а у арендатора будет 30 дней на поиск нового жилья. Арендодатель обязан вернуть ему денежные средства за непрожитый период, если пришлось покинуть квартиру в течение оплаченного периода.
Чтобы защитить себя от разногласий, арендодатель и арендатор заключают договор, который регулирует отношения между ними в соответствии с законодательством.
Как взять в ипотеку квартиру и зарабатывать на ней? Ответ ищите в этом видео: