Суть контрактов агентирования по коммунальным услугам состоит в заключении соглашений с населением на поставку. Агенты (управляющие компании) обязуются действовать в интересах принципала (населения) в процессе управления многоквартирными домами за определенное вознаграждение.
Особыми можно считать отношения между арендаторами и арендодателями, сопровождающиеся целым рядом сложностей. Поставщики выставляют счета за электроэнергию, воду, тепло, связь владельцу здания. Для расчетов с нанимателями можно использовать несколько схем, но самая оптимальная – заключение дополнительных агентских соглашений.
Общие сведения о таком документе
Жилищным кодексом предусмотрены 3 варианта управления многоквартирными домами: непосредственное, при участии ТСЖ (товарищества собственников) или УК (управляющей компании).
- При первом и втором варианте соглашения на поставку услуг заключают все собственники квартир. Оплата перечисляется поставщикам ресурсов.
- Если домом управляет УК, она и заключает контракты поставки ресурсов, потребляемых населением. Это значит, что УК можно считать агентом жильцов, выступающих в роли принципалов.
Понятие и суть
При заключении агентских контрактов с населением необходимо учитывать условия ст. 1005 ГК:
- соглашения с населением заключаются раньше, чем с поставщиками (п.6 письма Президиума ВАС);
- обязательна четкая формулировка управляющей компании в качестве агента;
- необходимо определить сроки предоставления отчетности (п.11 ст. 162 ЖК – ежегодно);
- обязательно выделение отдельным пунктом объема агентского вознаграждения (чаще всего это часть платы за управление).
При аренде помещений любого назначения суть подобного соглашение – обязанность владельца здания покупать услуги для нанимателей (пункт 3 статьи 421 ГК). У подобных отношений плюсов гораздо больше, чем минусов:
- доход владельца здания составляет вознаграждение, полученное за посредничество, поэтому исключаются проблемы при начислении налогов (письмо Минфина № 03‑11‑06/2/9);
- отпадает необходимость рассчитывать и перечислять НДС (исходя из п. 1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ приобретенные ресурсы принадлежат арендаторам).
Владелец здания бывает и посредником поставщиков ресурсов (параграф 6 гл. 30 ГК), поэтому перевыставляет счета от их или своего имени (ст. 1005 ГК). Создаются расходы на ресурсы, НДС подлежит вычету. В этой ситуации так же прибылью считается вознаграждение (п. 2 ст. 254 НК), на которое и начисляется НДС.
Виды
Существует множество видов подобных соглашений:
- на оказание услуг;
- на покупку ресурсов;
- на оплату и возмещение задолженностей;
- на начисление и прием платежей;
- на выставление счетов.
При этом:
- Если заключается контракт на предоставление ресурсов, в обязанности агента входит проведение мероприятий, обеспечивающих заказчику поставку: заключение договоров и своевременное перечисление оплаты.
- Если соглашение заключается на покупку, то посредник обязан необходимые принципалу ресурсы купить. Яркий пример – управляющие многоквартирными домами компании. Они электроэнергию, воду, тепло и др., по сути, покупают. В условиях России при несвоевременной оплате ресурсов жильцами долг образуется у УК, если компания является посредником, который действует в интересах жильцов.
- Контракты на оплату заключаются в случаях, когда приобретается недвижимость, по которой все договора уже заключены. Посредник занимается оплатой счетов до момента, когда срок действия старых контрактов на поставки закончится и новый владелец оформит новые соглашения.
- При заключении контракта на начисление и прием платежей между УК и поставщиками в обязанности посредника входит:
- начисление и перерасчет платежей;
- формирование и распечатка счетов;
- расчет пени и социальных компенсаций;
- прием денег от жильцов и перечисление принципалу;
- обработка данных.
- Особый вид соглашений заключается при аренде помещений. Для расчетов за коммунальные услуги между владельцами зданий и нанимателями существует несколько схем:
- включение фиксированной суммы арендную плату;
- включение в арендную плату как переменную величину, рассчитанную на основе счетов пропорционально объему услуг или площади;
- выставление дополнительных счетов арендаторам;
- заключение договоров между поставщиками и нанимателями площадей;
- составление агентских договоров между нанимателями и владельцами зданий.
При выборе первого варианта сложности создает невозможность заранее определить точные суммы. Основной недостаток второго варианта – завышение суммы, облагаемой налогом, для владельца недвижимости. Но этот минус компенсируется возможностью учесть в расходах все суммы, перечисленные поставщикам.
Как правильно составить агентский договор на коммунальные услуги
При составлении любого договора агентирования необходимо учитывать требования главы 52 ГК. В зависимости от цели заключения контракта меняются 2 пункта: «Предмет» и «Обязанности агента».
Если владелец недвижимости выступает в роли агента арендаторов, нет необходимости оформлять 2 документа. Достаточно в арендное соглашение включить пункт, определяющий, что арендодатель будет действовать в интересах нанимателей (покупать коммунальные услуги). Обязательно необходимо указать размер вознаграждения за посредничество.
Если арендодатель действует от своего имени, счет-фактура за услуги будет выставляться отдельно от счета за аренду. Счет-фактура за коммуналку не будет учитывать в бухгалтерии (достаточно подшить его в журнал учета).
Если договоры на поставку заключены раньше, чем арендные, в последние следует включить пункты, указывающие, что арендодатель будет агентом арендаторов. Чтобы избежать неприятностей с Налоговой инспекцией, агент обязан регулярно предоставлять отчеты.
Типовой бланк АД оказания услуг по оплате счетов за электрическую и тепловую энергии можно скачать здесь, а на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги — .
Образец агентского договора оказания услуг по оплате счетов за электрическую и тепловую энергии
Агентский договор на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги
Учет коммунальных платежей и перевыставление счетов
Если УК работает по договору агентирования, в учете операции отражаются:
- поступление платежей – Д 50, К 76;
- оплачены задолженности – Д 76, К 60;
- начислено вознаграждение – Д 76, К 90-1;
- НДС с вознаграждения – Д 90-3, К 68;
- перечисление компаниям, поставляющим ресурсы – Д 60, К 51.
Важно также:
- Если контракт заключен между владельцем недвижимости и арендатором, учет ведут обе стороны. Арендодатель учитывает сумму платежей Д 76, К 60. Размер зависит от того, ставится НДС к вычету или нет. Если ставится, то налог в учет не включается.
- Если арендодатель работает на УСН, он не платит НДС. Перечисление средств поставщикам ресурсов отражается на Д 60, К 51. Для контрактов поставки, предусматривающих авансовые платежи, учет меняется: Д 60 (субсчет авансы), К 51. После поступления документов сумма отражается на Д 60 и К 60 (субсчет авансы).
Арендатор суммы коммунальных платежей относит к затратам. Если есть соглашение агентирования, НДС не учитывается (при традиционном договоре аренды сумма списывается с первичных документов). Если арендодатель перевыставляет счета, арендатор может поступать по своему усмотрению. Если он решил отражать НДС, то учитывает его в Д19 и К 68.
При расчете налога на прибыль на ОСН расходы на коммуналку можно учесть как прямые или косвенные расходы.
- Если помещение используется для коммерческой деятельности, расходы прямые (п.1 ст.318 НК).
- Если суммы коммунальных платежей выплачивается как компенсация арендодателю, их относят к прочим (косвенным) расходам, связанным с предпринимательской деятельностью (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК).
- Если коммуналка включена в арендную плату, она полностью относится к расходам (п.10 ст.264 НК) и снижают налоговую базу.
Арендатор на УСН расходы по коммуналке учитывает как арендные (пп.4 п.1 ст.346.16 НК) или материальные (пп.5 п.1 ст.346.16 НК). Порядок определяется в учетной политике. Расходы признаются в дату оплаты счетов.
Про услуги ЖКХ и о том, как правильно заключить договор управления, расскажет видео ниже: