В последнее время в обществе накопилось достаточно негатива к компаниям долевым застройщикам, и государство не могло не отреагировать на это. Что и вылилось в законодательные поправки, способствующие дополнительной защите интересов участников данного процесса, включающих и изменения в отношении уставного капитала.
Общие сведения про уставной капитал застройщика
Величина и предназначение уставного капитала регулируется российскими законами, включающими:
- Гражданский кодекс, который дает общее определение и принципы формирования УК.
- 214-ФЗ, являющийся основным законным актом для застройщиков-дольщиков. Он регламентирует порядок привлечения средств, размер УК и договорные отношения между застройщиками и участниками стройки.
- Административный кодекс, который устанавливает наказание для должностных и юридических лиц за нарушение положений 214-го закона.
Изменения с 01 июля
Уставной капитал – это гарантия финансового обеспечения пайщиков, на случай если застройщики не смогут подтвердить свою состоятельность. И если ранее допустимая минимальная величина УК никак не могла обеспечить возврат внесенных дольщиками денег, и те оставались ни с чем, то с 01.07.17 все изменилось. С этого момента размер уставного капитала становится индивидуальным для каждого застройщика. Он должен быть:
- Пропорционален планируемому масштабу строительства.
- Рассчитываться от наибольшей площади всех строительных объектов по договорам ДДУ.
- Проверяться при получении разрешения на начало строительства.
Про поправки в ФЗ-214 расскажет видео ниже:
Требования
Теперь для привлечения к участию в строительстве дольщиков с их средствами, застройщик должен сформировать уставной капитал по новым требованиям:
- Соответствовать минимально допустимому размеру из расчета всех помещений строящегося объекта.
- Быть полностью оплаченным.
- Введен запрет на привлечение граждан, к заключению договора на долевое участия, с последующим привлечением их средств, до выполнения требований к размеру УК.
Размер
Максимальный размер уставного капитала не ограничен, так как застройщики не заинтересованы в его слишком большой величине. А нижняя граница зависит от площади строительства и соответствует одной и девяти градаций:
| До 1,5 тысячи м2 | 2,5 млн. рублей. |
|---|---|
| До 2, 5 тысячи м2 | 4 млн. |
| До 10 тысяч м2 | 10 млн. |
| До 25 тысяч м2 | 40 млн. |
| До 50 тысяч м2 | 80 млн. |
| До 100 тысяч м2 | 150 млн. |
| До 250 тысяч м2 | 400 млн. |
| До 500 тысяч м2 | 800 млн. |
| Более 500 тысяч м2 | 1500 млн. |
Если величина УК застройщика не дотягивает до нормы, а уменьшать площадь строительства он не собирается, то необходимо повышать размер уставного капитала одним из возможных способов:
- Заключив договор поручительства с целью привлечения средств поручителей или сопоручителей. Это могут быть юридические лица, соответствующие требованиям, предъявляемым застройщикам.
- За счет собственных средств.
Формирование УК
214-ый закон не предъявляет застройщику требование формировать УК только из денежных средств на своем счету, что собственно является для них хорошей лазейкой. Поэтому составить УК могут:
- Объекты недвижимого и движимого имущества, находящиеся на балансе фирмы.
- Различные материалы.
- НМА принадлежащие компании.
- Приобретенные неликвидные активы.
- Незавершенное строительство.
Взнос материалами
В данном случае в качестве материалов могут выступать:
- Инструменты.
- Инвентарь.
- Спецодежда.
- Спецтехника.
- Строительные материалы.
Стоимость этих материалов согласовывается всеми учредителями. В спорных случаях определяется независимым оценщиком.
Допускается возможность предоставления в УК материалов, принадлежащих соучредителю или участнику компании застройщика, если это юридическое лицо. Кроме того, закон требует обеспечения минимума УК только на момент подачи застройщиком проектной документации и получения разрешения на привлечение дольщиков. После начала поступления средств от граждан, материалы из уставного фонда можно вернуть их первоначальным владельцам.
Брать деньги с клиентов застройщики будут на новых условиях — так говорит видео ниже:
Взнос земельным участком
Одним из вариантов наполнения уставного капитала недвижимостью является зачет земельным участком. Для этого надо:
- Определить его стоимость с помощью независимого оценщика.
- Передать в качестве УК застройщику.
- Произвести государственную регистрацию в собственности застройщика.
После чего новый владелец участка может использовать его по своему усмотрению.
Проводки
Расчеты застройщиков, связанные с долевым строительством должны иметь свое отражение в бухгалтерском учете. Это выражено проводками:
- Дт51/Кт76 – перечисление средств от дольщиков.
- Дт76/Кт62 – предоплата строителям.
- Дт08-03/Кт60 – оплата подрядчиков.
- Дт36/Кт60 – организационные расходы застройщика.
- Дт76/Кт08-03 – списание затрат на строительство квартир для дольщиков.
- Дт43/Кт08-03 – передача готовой квартиры дольщику.
Еще больше полезной информации об УК для застройщика содержится в видео ниже: