Налог при продаже доли в квартире: платить или нет?

При реализации жилья, находящегося в собственности, необходимо выплатить налог, однако данную операцию нужно делать не во всех ситуациях. Следует ориентироваться на срок пользования имуществом, а также его продажной или кадастровой стоимостью, чтобы правильно рассчитать размер налога.

Законодательное закрепление

При реализации недвижимого жилого имущества, в том числе квартиры или доли в ней, продавец обязан заплатить НДФЛ, ставка которого установлена в 13%. Это указано в ст. 210 Налогового Кодекса РФ, а потому имеет распространение на всей территории РФ.

В соответствии с данной нормой законодательства владелец, продавший свою недвижимость, обязан заплатить НДФЛ по ставке 13% от полученного дохода. Отметим особо важный момент — с 2016 г. действуют новые правила, и в соответствии с ними необходимо обратить особое внимание на следующие существенные условия:

1. до 2016 г. налог не выплачивался, если жилье продавалось через три года и более его нахождения в собственности;
2. начиная с 2016 г. владелец обязан перечислить платеж, если его жилье находилось во обладании меньше пяти лет и поступило в распоряжение после 1 января 2016 г. Если оно поступило в личную собственность до обозначенного срока, действуют старые правила расчета и уплаты налога, при условии что оно было получено по договору дарения, по наследству, вследствие приватизации или по договору ренты. Во всех других ситуациях период владения для продажи без налога составляет не менее пяти лет.

Что касается периода владения жилой недвижимостью (три или пять лет), то он отсчитывается с момента вступления в законную силу права на недвижимое имущество. Естественно, оно может быть зарегистрировано в любой момент календарного года, а потому срок исчисляется не с начала календарного года, а с момента, указанного в свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество. На данный момент такие свидетельства не выдают, поэтому дату установления права собственности можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Купля-продажа доли в квартире описана в данном видео:

Налогооблагаемая база

Изменения 2016 г. коснулись не только срока владения имуществом, но также и стоимости объекта, которая по сути является налогооблагаемой базой для расчета платежа. Так, до 1 января 2016 г. базой для обложения НДФЛ являлась та сумма, которая указывалась в договоре купли-продажи жилой недвижимости.

Продавец имеет законное право уменьшить налогооблагаемую базу одним из этих способов:

• получить специальный налоговый вычет по имуществу, который на данный момент равняется 1 млн. руб.;
• снизить величину полученного дохода на величину произведенных расходов при изначальном приобретении объектов.

Особенности налога при продаже доли в квартире

Если продавец владеет не всей квартирой, а только ее определенной долей, он должен платить НДФЛ в размере 13% в соответствии с законодательством о реализации жилой недвижимости. Иными словами, если он приобрел в собственность долю в жилье ранее 2016 г., но обладал ею менее трех лет, он законодательством обязан уплатить налог.

Он может воспользоваться способами уменьшения налогооблагаемой базы: уменьшить ее на сумму документально произведенных фактических затрат либо воспользоваться специальным налоговым вычетом по имуществу. Во втором случае вычет будет равен 1 млн. руб., если продавец оформляет индивидуальное соглашение о купле-продаже. Когда соглашение на продажу долей оформляется сразу всеми собственниками совместно как единый документ, вычет разделяется между ними в соответствии с их долями.

Отметим такой важный момент: даже при условии, что долей от квартиры владеет несовершеннолетний ребенок, при ее реализации он обязан уплатить налог, если это предусмотрено законодательством по срокам обладания имуществом. Естественно, в данном случае владелец является недееспособным, однако обязанность эту никто отменить не может, а НДФЛ за ребенка будет платить его родитель или опекун.

Расчет суммы НДФЛ

Если необходимо по закону заплатить НДФЛ с продаваемой квартиры, то примерный расчет будет иметь такой вид:

Пример. Стоимость продаваемой квартиры равняется 3 млн. Изначально она была куплена за 2,5 млн. Владельцем является один человек.

1. Если не использовать способы уменьшения налогооблагаемой базы: НДФЛ = 3 млн. * 13% = 390 тыс.

3. Если использовать имущественный вычет: НДФЛ = (3 млн. — 1 млн.) * 13% = 260 тыс.
4. Если использовать способ с уменьшением на величину расходов: НДФЛ = (3 млн. — 2,5 млн.) * 13% = 65 тыс.

Воспользовавшись предыдущим примером, рассчитаем налог при условии, что квартирой владеют два собственника в равных долях, то есть имеют по 1/2 доли.

1. Если оформляется совместный договор реализации, вычет предоставляется в размере 1 млн: НДФЛ = (3 млн. — 1 млн.) * 13% = 260 тыс. (по 130 тыс. на каждого);

2. Если оформляются раздельные договора реализации, вычет дается в объеме 1 млн. каждому из продавцов, и каждый из них заплатит: НДФЛ = (1,5 млн. — 1 млн.) * 13% = 65 тыс.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников — тема видео ниже:

Уплата

Чтобы заплатить НДФЛ в бюджет государства, необходимо составить специальный расчет по форме 3-НДФЛ, в котором указывается доход, полученный от продажи. Также в нем будет указываться ставка налога -13% и размер полученного вычета. С учетом ставки и вычета необходимо просчитать сумму налога, подлежащего уплате, и отразить эту величину в соответствующей графе расчета.

Уплата налога должна быть произведена по соответствующим реквизитам. Их можно получить в налоговых органах по месту регистрации человека в качестве налогоплательщика.

Реализация комнаты в коммуналке

Что касается продажи комнаты в квартире коммунального типа, то отметим, что в данном случае комната — это самостоятельный объект. Владелец может распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе и продавать, только изначально он обязательно должен предложить ее соседям по коммунальной квартире. Что касается непосредственной продажи, то здесь действует все та же схема расчета налога, то есть и ставка будет 13%, и вычет в 1 млн. можно вполне использовать.

Пример:

1. Комнату продали за 750 тыс. В этом случае НДФЛ платить не нужно, поскольку можно воспользоваться правом на вычет в 1 млн., что больше непосредственной стоимости комнаты;
2. Комнату продали за 1,4 млн., и тогда при использовании вычета: НДФЛ = (1,4 млн. — 1 млн.) * 13% = 52 тыс.;
3. Комнату продали за 1,4 млн., и изначально купили за 1,1 млн., и тогда при использовании метода уменьшения на величину расходов: НДФЛ = (1,4 млн. — 1,1 млн.) * 13% = 39 тыс.

Как проиходит и чем облагается продажа комнаты в коммунальной квартире, расскажет данное видео: