Договор купли-продажи сложно расторгнуть только по желанию одной из сторон, нужно обязательно получить согласие второй стороны или же обратиться в суд. Договор заключается в письменной форме, из-за чего и его расторжение должно быть в этой же форме. Взаимное прекращение заключенного соглашения о покупке и продаже недвижимости встречается редко.
Обычно к таким решениям люди подходят ответственно и придерживаются своих обязательств после подписания до конца, но встречаются и нетипичные случаи. Они возникают в результате изменения важных обстоятельств, которые никто из сторон не мог предвидеть, иначе не заключали сделки.
Нормативное регулирование
Договорные обязательства сторон, так же как и их расторжение регулируется государством, для согласования действий между сторонами существует ряд документов:
- Ст. 450 ГК РФ, в которой указаны возможные условия расторжения договора купли-продажи, при условии обоюдного согласования сторон, а также приостановления его действия с одной стороны.
- Ст. 310 ГК РФ описывает основные аспекты прекращения действия любого соглашения, не только по недвижимости, но любой другой сделки.
- Ст. 452 ГК, в ней прописаны главные правила, которых следует придерживаться в случае расторжения договора.
- Ст. 153 ГК РФ описано расторжение двухсторонней сделки.
В исключительных случаях в договоре могут быть указаны особые случаи, которые могут служить основанием для прекращения действия соглашения. В законодательной базе описываются условия, нарушив которые одна из сторон преступает закон.
Когда возможно расторгнуть это соглашение
Условия разрыва договоренностей могут быть прописаны в самом соглашении, но в большинстве случаев о них не задумываются заранее, поэтому все недоразумения регулируются законом. Если наблюдаются серьезные нарушения сделки, тогда пострадавшая сторона, понесшая ущерб вправе обратится в суд за их возмещением.
Серьезными нарушениями договора может считаться:
- Отказ продавца жилья покидать его в установленные сроки или снятие себя и своих близких с регистрации в нем.
- Отказ от платы за недвижимость. Некоторые настолько доверяют покупателям, если тем более они знакомы, что подписывают и регистрируют договор в Росреестре без получения оплаты за покупку, а потом покупатель оттягивает момент передачи денег.
- Непредвиденные обстоятельства, которые ранее не проявлялись.
Выше были приведены условия отмены сделки. Когда же одна из сторон обращается в суд, то по его решению покупку квартиры могут признать недействительной. В результате чего виновник расторжения соглашения не только возвращает полностью полученную сумму за объект, но и компенсирует нанесенный ущерб.
Сделка может быть признана недействительной в случае:
- нарушения законодательных норм;
- одна из сторон не отвечала за свои действия, они были вынуждены, что может быть после приема наркотических средств, лекарств, алкоголя или же под страхом применения грубой силы;
- один из участников договора на момент его подписания был недееспособным;
- мошенничества с любой стороны;
- нарушения прав малолетних детей.
Как правильно оформить расторжение договора купли-продажи недвижимости
Самостоятельно такой процесс выполнить сложно, следует прибегнуть к помощи специалиста, проще всего обратиться к нотариусу, который оформлял сделку, если он не замешан в неприятных обстоятельствах ее срыва.
Документы
Так как соглашение было составлен письменно, то расторгнуть его можно только в таком виде. Если соглашение успели нотариально заверить, то и его расторжение должно быть заверено. Но если договор прошел Государственную регистрацию, то остановить его действие невозможно.
Участник договора, по инициативе которого документ прекращает свое существование должен направить в адрес второй стороны письменное уведомление о своих намерениях. Хотя точного оформления уведомления нигде не прописано, оно должно содержать:
- реквизиты договора, который требуется расторгнуть;
- нормы, согласно которых можно прервать сделку;
- описание предложения о прекращении силы договора и в какие сроки это выполнимо.
В деле с юридическими лицами, в документе обязательно должно упоминаться:
- наименование организации;
- банковские реквизиты;
- ИНН и КПП;
- пункт соглашения, согласно которому можно приостановить действие договора;
- юридический адрес.
Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости можно тут, иска — здесь, претензии — здесь.
Образец договора о расторжении договора купли-продажи недвижимости
Претензия о расторжении
Иск о расторжении (пример)
Правила и особенности
Расторжение купли-продажи возможно в досудебном порядке, если обе стороны согласны с принятым решением, если же одна из сторон с этим не согласна, то без суда не обойтись. В случае получения отказа о мирном соглашении, требуется составить иск, но только в нем прописать не только прекращение действия соглашения, а также и возврат имущества, иначе вердикт будет касаться только приостановки договора.
В ГК также имеется приписка, что даже если суд примет положительное решение, но регистрация смены собственника жилья уже прошла, то покупатель все равно сможет пользоваться жильем. Из-за чего в иске необходимо четко прописать два требования сразу:
- расторгнуть договор;
- возвратить переданную недвижимость.
Пошаговая инструкция
В случае обоюдного согласия на расторжение сделки, обеим сторонам необходимо письменно оформить прекращение действия сделки. Затем проводится процедура в обратном направлении: жилье продается продавцу, но он должен возместить ущерб покупателю, который он понес после оформления документов и их регистрации.
Если процедура была проведена частично и еще не прошла государственную регистрацию, то даже при расторжении договора продавец (бывший владелец жилья) не имеет права на возврат своей квартиры. Для него один только выход – обратиться в суд.
Судебные разбирательства состоят из нескольких этапов:
- недовольная сторона составляет иск о возврате имущества и возмещении ущерба;
- если после первого заседания суд вынес только частичное удовлетворение по вопросу, то необходимо подавать повторный иск;
- после решения суда должен пройти месяц, прежде чем постановление вступит в силу и можно будет совершить обратную сделку.
Сроки решения и последствия
Договор может быть расторгнут после изменившихся обстоятельств или же возникших непредвиденных условий. Если один участник соглашения составил уведомление, то его оппонент ответ о своем решении должен дать не позднее 30 дней, но бывает, что в договоре заранее обговорены сроки.
Защита прав и судебная практика
Во избежание непредвиденных обстоятельств лучше всего прописать их в составляемом соглашении. Желательно указать точные сроки передачи денежных средств за квартиру, а также возможные условия прекращения действия договора.
Факт передачи жилья покупателю должен фиксироваться в передаточном акте или же в другом документе о вручении имущества. Но определенного срока выполнения передачи в законе не указано, так что его нужно обговаривать между собой заранее. Если продающая сторона не выполнит условия, то покупатель может требовать возмещение ущерба.
Как происходит расторжение договора купли-продажи недвижимости, расскажет видео ниже: