Надо ли платить налог с продажи дома?

Продажа недвижимых активов (вроде квартиры, доли в ней), в том числе и частного дома или дачи, влечет для продавца получение определенной имущественной выгоды. Если в результате совершения сделки продавцом получен доход, он обязан его задекларировать в инспекции ФНС и уплатить налог. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только федеральным законодательством.

Нужно ли платить налог с продажи дома

Нормативное закрепление

Правила определения налоговых обязательств при продаже недвижимости существенно изменились в 2016 году, когда в НК РФ были внесены новые поправки. До этого времени обязанность по расчету и уплате налога полностью устранялось, если продавец мог подтвердить срок владения недвижимостью более трех лет.

С учетом новшеств, внесенных в НК РФ Федеральным законом № 382-ФЗ, условия налоговых платежей заключаются в следующем:

  • для частного дома, приобретенного до 2016 года, правила продажи не изменились – налог с полученного дохода будет уплачиваться только при сроке владения менее трех лет;
  • для объекта, приобретенного после 2016 года по безвозмездным сделкам (наследование, дарение, приватизационная сделка), для освобождения от уплаты налога также необходимо соблюсти правило трехлетнего срока;
  • для домов, приобретенных после 2016 года по возмездным сделкам (например, купля-продажа), указанная налоговая льготы будет доступна только по истечении пяти лет законного владения.

Как вернуть НДФЛ за три года, если купили дом, расскажет видео ниже:

Определение дохода

Ключевую роль при установлении налоговых обязательств будет иметь также определение дохода. Суть НДФЛ состоит в перечисление платежей исходя из фактически полученного дохода (прибыли), которая определяется следующим образом:

  • если стоимость продажи дома оказалась больше сумма покупки, разница между указанными показателями будет составлять доход продавца и определит размер налогооблагаемой базы;
  • есть стоимость продажи и приобретения оказалась равна, продавец не получил имущественную выгоду (доход), что устраняет обязанность по уплате налога;
  • если стоимость проданного дома оказалась меньше цены приобретения, доход также не возникает и налог не должен уплачиваться.

Указанные правила нередко используются для сокрытия или уменьшения фактического дохода путем занижения стоимости продажи. Такой вариант действий может повлечь крайне неблагоприятные последствия – инспекция ФНС вправе проводить проверки с получением от контрагентов объяснений, что приведет к привлечению ответственности в виде штрафных санкций. Также вариант занижения цены в договоре не позволит защитить права сторон в случае оспаривания сделки в судебном порядке.

Специальные правила определения налогооблагаемой базы

В ряде случаев НК РФ регламентирует специальные правила определения налогооблагаемой базы (дохода) при продаже частного дома, которые нужно учитывать продавцу:

  • при отчуждении дома с земельным наделом налоговые обязательства будут рассчитываться самостоятельно по каждому из этих объектов, поэтому необходимо оформить два отдельных договора или разделить стоимость дома и участка при оформлении единого договора;
  • если до продажи объект произошла реконструкция дома или существенное вложение средств в его ремонт, полученный доход можно уменьшить на сумму произведенных расходов – для этого при расчете налога в инспекцию ФНС нужно представить договор с подрядной организацией или сметные документы, подтверждающие затраты на ремонтные работы;
  • аналогичным образом будет определяться доход при продаже самостоятельно возведенного дома (в том числе недостроенного объекта) – чтобы уменьшить налогооблагаемую базу нужно подтвердить состав фактических расходов на строительство.

Таким образом, если продавец не может избежать уплаты налога по причине краткосрочного владения объектом, он имеет право существенно уменьшить размер дохода для применения налоговой ставки.

Какой налог придется заплатить

При совершении сделок подачи частных домов покупателю предстоит расчет и перечисление только одного вида налога – НДФЛ. Сделать это необходимо в следующем календарном году путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ в адрес территориального налогового органа.

Необходимо учитывать, что обязанность по расчету и уплате налога возложена на самого продавца, а при отсутствии обязанности по уплате налога представлять декларационный бланк не требуется.

Декларация 3-НДФЛ при приобретении дома рассмотрена в данном видео:

Размер

Единой налоговой ставкой, по которой облагается доход от продажи недвижимости, является 13%. Однако для определения размера дохода в НК РФ предусмотрены специальные правила, связанные с применением показателей кадастровой стоимости:

  • при отчуждении дома, приобретенного до 2016 года, используются старые правила – процентная ставка в 13% применяется к сумме дохода, исчисленного из договорной стоимости объекта;
  • при отчуждении дома по новым правилам определение дохода может происходить из цены договора, если она выше показателя кадастровой стоимости объекта умноженной на коэффициент 0.7;
  • определение дохода исходя из кадастровой оценки недвижимости будет происходить в случае, если договорная цена ниже 70% кадастровой стоимости.

Указанные правила введены в рамках поэтапного перехода на использование показателей кадастровой оценки недвижимости, а также во избежание умышленного занижения договорной цены объекта.

Рассчет

Приведем типичный пример расчета суммы налоговых обязательств при продаже частного дома, если установлены следующие факты:

  • срок владения объектом не превысил трех лет;
  • дата его приобретения – февраль 2017 года, сумма покупки – 1 000 000 рублей;
  • дата продажи – май 2017 года, сумма продажи составляет 1 500 000 рублей и равна кадастровой стоимости объекта.

При указанных обстоятельствах оснований для освобождения от платежа не усматривается, поэтому расчет будет осуществляться следующим образом: (1 500 000 – 1 000 000) х 13% = 65 000 рублей.

Необходимо учитывать, что указанный расчет был произведен без применения имущественных вычетов, которыми может воспользоваться практически каждый налогоплательщик. Это позволит полностью избежать уплаты налога или существенно минимизировать размер платежа в бюджет. Правила применения имущественных вычетов для уменьшения размера налоговых обязательств рассмотрим ниже.

Особенности уплаты

Расчет и уплата НДФЛ с дохода от продажи частного дома осуществляется путем заполнения декларационной формы 3-НДФЛ и направления его в налоговую инспекцию. Декларация необходимо подать не позднее  30 апреля года, следующего за отчетным, т.е. в случае продажи недвижимости в 2017 году декларирование необходимо провести не позднее 30 апреля 2018 года.

Заполнение декларации требуется во всех случаях, за исключением законных оснований для освобождения от платежа. Рассчитанную сумму налога плательщик обязан перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, в которым была представлена декларация.

Как не платить сбор

Возможность использовать имущественные вычеты при продаже недвижимости позволит на законном основании избежать перечислений в бюджет или заметно снизить сумму налога. В отношении продажи частных домов применяется имущественный вычет в сумме 1 000 000 рублей (данное правило зафиксировано в статье 220 НК РФ).

Указанный вычет осуществляется путем уменьшения цены проданного объекта на 1 000 000 рублей.

  • Следовательно, если цена продажи не превысила указанную сумму, обязанность по уплате налога не возникает.
  • Если цена по договору превысила один миллион рублей, она подлежит уменьшению на размер имущественного вычета, после чего происходит расчет суммы налога на общих основаниях.

Данное правило распространяется на случаи продажи объектов недвижимости, срок владения которых не превысил трех лет. При продаже дома, принадлежащего в долях разным собственникам, указанная сумма вычета будет разделена между ними в равных пропорциях.

Сколько и за что можно вернуть налоговый вычет, расскажет видео ниже:


Понравилась статья? Поделитесь с друзьями в социальных сетях:
И подписывайтесь на обновления сайта в Контакте, Одноклассниках, Facebook, или Twitter.

Оставить комментарий

Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.