Кредит на коммерческую недвижимость и особенности его получения

Для многих ведение бизнеса невозможно без наличия соответствующей недвижимости. Это – складские помещения и офисные здания, с помощью которых можно увеличить прибыль. Но аренда такой недвижимости невыгодна, поэтому многие предприниматели задумываются о покупке.

Нормативное регулирование

Ипотека в России предоставляется на основании Федерального закона №102 от 16 июля 1998 года.

Его условия

Когда платежи за аренду помещения достигают суммы, которую предприниматель мог бы платить по кредиту, лучше обратиться в банк. Но заем на коммерческую недвижимость подразумевает наличие дополнительных требований.

Если говорить о статусе заемщика, то им может выступать:

1. Индивидуальный предприниматель.
2. Собственник компании.
3. Руководитель (топ-менеджер и т.д.).

Кроме того, заемщик должен иметь статус гражданина РФ и соблюдать ограничения по возрасту (21–65 лет).

Преимущества и недостатки

Преимуществом коммерческого кредитования является возможность оформления отсрочки первого платежа. Многие кредиторы предоставляет такую отсрочку длительностью до полугода для того, чтобы предприниматель смог получить прибыль от использования объекта недвижимости.

К другим плюсам такого вида кредитования можно отнести:

• быстрое получение дополнительной недвижимости;
• отпадает необходимость ежемесячно оплачивать аренду помещения;
• возможность получения дохода от приобретенной недвижимости (многие сдают помещения в аренду до тех пор, пока не будет выплачен заем);
• не нужно изымать большую сумму из оборота компании (только на уплату первоначального взноса);
• перспектива расширения бизнеса.

Особые требования к объекту

Особые требования предъявляются к объекту коммерческой недвижимости:

1. Площадь – не менее 150 кв. м.
2. У объекта недвижимости не должно быть нескольких совладельцев и дополнительных обременений.
3. Объект должен располагаться в том же регионе, где оформляется кредит.
4. Недвижимость должна использоваться в качестве офисного или складского помещения, а также для осуществления производственных процессов и т. д.

У каждого банка есть свои дополнительные условия, но на практике заемщикам предлагают:

1. Сумму до 200 млн. рублей.
2. Максимальный срок кредитования – 15–20 лет.
3. Процентная ставка – не более 12% (независимо от валюты).
4. Размер первоначального взноса – до 30% от суммы.

Как получить кредит на коммерческую недвижимость

Оформление ипотеки на приобретение объекта коммерческой недвижимости начинается с того, что заемщик ищет подходящего кредитора. Но ему нужно не только изучать требований кредитных организаций, но подготавливать документы.

Что касается банков, то подобные ссуды предоставляют все крупные кредитные учреждения страны.

• К примеру, в Сбербанке кредит на коммерческую недвижимость предоставляется под 14, 7%, а максимальный размер займа составляет 600 тыс. рублей. Первоначальный платеж при этом составляет 20%.
• Небольшая ставка в Россельхозбанке (11%), но максимальная сумма кредитования не превышает 200 тыс. рублей.

Документация

Если заемщиком выступает ИП или владелец компании, то банку понадобятся следующие бумаги:

• копии личных документов (паспорта);
• копии бумаг, подтверждающих регистрацию брачного союза, рождение детей и т. д.;
• свидетельство о постановке на учет в налоговой службе;
• документы, содержащие сведения о банковских счетах ИП;
• информация о недвижимости;
• проект договора купли-продажи;
• результаты оценочной экспертизы;
• страховка объекта недвижимости.

Дополнительными документами являются:

• бумаги, подтверждающие регистрацию ИП или юридического лица;
• справки о доходах (наличии или отсутствии задолженностей по уплате налогов);
• выписка из ЕГРИП;
• лицензия (при необходимости).

Если кредит оформляет руководитель компании, то ему нужно предоставить:

• справку от работодателя;
• справку о заработной плате.

Процедура и этапы

Такая ипотека имеет существенные отличия от стандартной ипотеки. К примеру, сложность заключается в том, что приобретенную недвижимость нельзя предоставить банку в качестве залога до тех пор, пока право собственности не перешло к новому владельцу. Поэтому после оформления кредитного договора с банком происходит следующее:

1. Заемщик и продавец оформляют договор купли-продажи.
2. Покупатель передает аванс. Остаток суммы хранится в банковской ячейке, что подтверждается гарантийным письмом из банка.
3. Покупатель регистрирует право собственности на объект недвижимости.
4. Затем оформляет договор залога. На его основании объект недвижимости становится временной собственностью кредитора.
5. После этого продавец получает остаток суммы.

Для заемщика и кредитора такая схема оформления и расчета достаточно удобная. Но продавец может отказаться ждать получения денег несколько месяцев. Поэтому можно использовать другую, более сложную процедуру:

1. Покупатель передает продавцу авансовый платеж.
2. Продавец обращается в банк, закладывает имущество и оформляет договор купли-продажи. После этого ему выплачивается вся сумма.
3. Далее новый владелец лишь регистрирует свое право собственности.

Аналогичную процедуру передачи недвижимости в залог банка можно осуществить с использованием новой юридической фирмы:

1. Для этого покупатель открывает на свое имя компанию. Объект недвижимости выступает собственностью фирмы.
2. Затем в качестве юридического лица он передает имущество банку, получая взамен необходимую сумму.
3. Фирма регистрируется на покупателя, который оставляет недвижимость в залоге.
4. После выплаты кредита он оформляет недвижимость на себя.

Все эти способы законны, но подразумевают оформление дополнительных бумаг.

Скачать договор купли-продажи коммерческой недвижимости, находящаяся в ипотеке можно тут.

Образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости, находящейся в ипотеке

Защита прав и последствия

Оформление кредитного договора всегда является риском для обеих сторон. Кредиторы не уверены, что заем будет выплачен, поэтому используют залоговое имущество. Но и сами заемщики нередко оказываются в положении, когда вторая сторона нарушает условия договора.

Банки делают это следующим образом:

1. Вносят изменения в договор в одностороннем порядке.
2. Повышают процентную ставку.
3. Требуют досрочного погашения кредита.

Все это незаконно, если заемщик не согласен на изменения условий или досрочную выплату долга. Защищать свои права при необходимости нужно в суде, подав исковое заявление.

Оформление кредита для покупки коммерческой недвижимости является выгодным вариантом даже для крупных компаний. Для этого нужно найти выгодные условия и продавца, который готов подождать с переводом денег. Если сумма большая, лучше привлечь к процедуре опытного юриста.

Возможна ли покупка коммерческой недвижимости в кредит, расскажет видео ниже: