Оформление ипотеки с завышением и ее особенности

Если покупателю удаётся договориться с продавцом, тот указывает в договоре купли-продажи стоимость квартиры, на 10-20% превышающую оговорённую сумму. Так покупатель получает возможность приобрести объект без необходимости вносить первоначальный взнос, однако одновременно идёт на определённые риски. Такая сделка называется ипотекой с завышением, и с точки зрения законодательства, это мошенничество.

Нормативное регулирование и суть сделки

Спорный момент, ради которого и затевается ипотека с завышением – это первоначальный взнос. Банки настаивают на его выплате по следующим причинам:

  • Они стремятся застраховать себя от возможных убытков, ведь при выплате первоначального взноса заёмщик возвращает внушительную долю кредита.
  • Им нужны гарантии в том, что отдают кредит платежеспособному лицу. Статистика показывает, что именно те заёмщики, которые взяли ипотеку без выплаты первоначального взноса, оказываются злостными должниками.
  • Они неохотно дают займы, чья сумма соответствует 100% стоимости квартиры из опаски, что при падении её рыночной цены они потерпят убытки и не смогут вернуть деньги. По стандарту размер кредита эквивалентен 80% от стоимости жилья.

Клиент, который хочет оформить сделку с завышением, убеждает банк одобрить ипотеку, сумма которой составляет 80-90% от общей стоимости жилья. Их мотивирует отсутствие желания оплачивать первоначальный взнос, хотя необходимыми денежными средствами они теоретически обладают. Также возможен и такой вариант, когда ипотечный кредит нужно получить срочно, но совсем нет средств на погашение первого взноса.

Ипотека с завышением стоимости (правила)

Ипотека с завышением стоимости (правила)

Схема сделки

Схема сделки делится на следующие этапы:

  1. Договорённость покупателя и продавца.
  2. Продавец завышает стоимость жилья и просит расписку о том, что получил деньги от покупателя в сумме, соответствующей разнице между реальной и обозначенной ценой. Эта разница и считается первоначальным взносом.
  3. Покупатель передаёт продавцу расписку, что эту сумму взял у продавца в долг. Так он защищает продавца от расторжения сделки, ведь при таком исходе ему придётся вернуть всю сумму, указанную в договоре.
  4. Покупатель предоставляет сотрудникам банка расписку, полученную от продавца. Это выглядит убедительным доказательством того, что первоначальный взнос уже внесён, минуя банк.
  5. При положительном ответе банка покупатель получает кредит и передаёт продавцу денежные средства, чья сумма эквивалентна фактической стоимости квартиры в полном объёме.

Система довольно сложная и запутанная, без помощи юриста здесь не обойтись. Особая сложность здесь в том, что от банка приходится скрывать определённые сведения, поэтому приходится вести себя крайне осторожно.

Ее минусы и плюсы

Сделка сопряжена с преимуществами и недостатками, и их надо знать, прежде чем решаться на неё. Преимущество для покупателя касается шанса избежать необходимость оплачивать первоначальный взнос.

Для покупателя

Недостатки здесь следующие:

  • Банки осведомлены о такой схеме, поэтому всячески сопротивляются.
  • Они предпочитают сотрудничать с теми потенциальными заёмщиками, которые приглашают их представителей для оценки квартиры. Так они самолично узнают о её реальной стоимости.
  • Обмануть аккредитованных оценщиков практически невозможно, а те, в свою очередь, не хотят обманывать банки.
  • Даже если потенциальный заёмщик сам закажет оценку у независимых экспертов и ему удастся с ними договориться, банк может проявить сомнения в результате и проверить его правильность. При обнаружении обмана он или вовсе откажет в ипотеке, или одобрит кредит на сумму, меньше желаемой.
  • Опасность подстерегает покупателя и со стороны продавца. Он может потребовать возврата долга: в полном объёме или частично.
  • Банкам всё равно нужны гарантии. Если они уступают заёмщику в вопросе первоначального взноса, то процентная ставка по такой ипотеке будет выше.
  • Риск сопряжён и с налоговой службой. Если покупатель захочет получить налоговый вычет с покупки, и налоговики обнаружат завышение стоимости, то здесь уже возникает опасность уголовной ответственности (Статья 159.1 УК РФ – Мошенничество в сфере кредитования).

Для продавца

ипотека с завышением и ее рискиПродавец тоже рискует, ввязываясь в такую сделку:

  • Это прямое нарушение закона, а за это грозит серьёзная ответственность.
  • При расторжении сделки размер его долга будет превышать фактическую стоимость квартиры на сумму, на которую она и была завышена. Когда сделка расторгается или признаётся недействительной, покупатель обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец – вернуть банку денежные средства. Вот здесь ему и придется переплачивать, и он понесёт существенные убытки.
  • Хотя расписка имеет юридическую силу, покупатель может намеренно составить её неправильно, обманув продавца.
  • Вступая в сделку, продавец становится сообщником покупателя в мошенничестве, направленной на обман банка.

Среди преимуществ для продавца важное место занимает сама возможность реализации объекта. Чем дольше жильё ожидает продажу, тем менее ликвидным оно становится. При продаже посредством ипотеки приходится собирать объёмный пакет документов на жильё, в том числе доказательства того, что на объекте не проводилась незаконная перепланировка.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки с завышением

В современных реалиях банки осведомлены о стремлении покупателей их обмануть, и некоторые из них относятся к этому вполне лояльно. Они настолько сконцентрированы на увеличении своей клиентской базы, что верят потенциальным заёмщикам на слово в вопросах оценки жилья.

Среди таких доверчивых финансовых организаций замечены Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Райффайзенбанк. Вот с ними и нужно пытаться договориться, если замышляется завышение рыночной цены квартиры.

Защита прав и последствия

Поскольку при оформлении такой сделки рискует и продавец, и покупатель, каждая из сторон должна хорошенько обдумать плюсы, минусы и последствия. Оптимально обратиться за советом к опытному юристу, чтобы он оказал консультационные услуги и полное сопровождение. Он может или отговорить от такой задумки, или предложить изящный способ её реализации с минимальными последствиями. Также он поможет составить расписки по всем правилам, чтобы они обладали юридической силой.

Завышение стоимости квартиры с целью избежать выплату первоначального взноса – это рискованная сделка, которая приравнивается к мошенничеству и карается соответствующим образом. Хотя мотивация покупателя здесь очевидна (желание сэкономить, отсутствие средств на выплату первого взноса), она не является оправданием. Продавцу тоже рекомендуется избегать подобных предложений и не идти на поводу у покупателя, который пытается его разжалобить с целью вовлечения в мошенничество.

Схема завышения стоимости квартиры

Схема завышения стоимости квартиры

Почему нельзя завышать цену на продаваемую квартиру? Ответ ищите в видео ниже:


Понравилась статья? Поделитесь с друзьями в социальных сетях:
И подписывайтесь на обновления сайта в Контакте, Одноклассниках, Facebook, или Twitter.

Оставить комментарий

Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.