Брать или не брать ипотеку? Принять это решение непросто. Особенно если учесть, какое множество мифов ходит об этом кредите. Люди часто говорят о невероятных переплатах и грабительских ставках.
Так ли это на самом деле, разберёмся в нашей статье. А чтобы не осталось лишних вопросов, вместе рассчитаем платежи по стандартной ипотеке.
Нормативное регулирование
Ипотека — это кредит, который обеспечен залогом недвижимости. Обычно закладывается то самое жильё, которое было куплено на заёмные средства.
Выдача ипотеки регулируется следующими основными законами:
- Гражданский кодекс РФ;
- федеральный закон об ипотеке;
- федеральный закон о потребительских кредитах (он актуален, когда кредитуется физическое лицо);
- федеральный закон о регистрации недвижимости (ведь ипотека в обязательном порядке регистрируется в регпалате).
Как рассчитать ипотеку
Прежде чем оформлять ипотеку, нужно всё просчитать: какую сумму брать, на какой срок, сколько придётся платить каждый месяц, сколько денег будет оставаться на жизнь. Будущий заёмщик должен быть твёрдо уверен, что у него получится всё выплатить.
Проверить это просто – достаточно сопоставить размер текущего платежа по ипотеке с суммой ежемесячного дохода семьи. Остатка должно хватить для нормального проживания (а не существования). Если по итогам расчётов замаячила перспектива десять лет питаться одним «Дошираком», лучше от этой идеи отказаться или выбрать квартиру дешевле (а сумму кредита поменьше).
Способы
Как рассчитать ипотеку? Есть три способа:
- Воспользоваться специальным ипотечным калькулятором (они есть на официальных сайтах всех уважающих себя банков). Это просто: вводите основные параметры займа (сумма, срок, ставка, первоначальный взнос) в специальные поля – на выходе получаете размер текущего платежа и сумму переплаты. Но надо понимать, что в итоге эти цифры могут быть другими. На сайтах компьютер делает грубый расчёт, не учитывая детали.
- Обратиться лично в офис банка. Кредитный специалист расскажет обо всех действующих в банке программах и поможет подобрать подходящую. Он же сделает предварительный расчёт текущих платежей и общей переплаты. Эти данные будут максимально точными. Но обходить все возможные банки довольно утомительно. Посещение офиса лучше отложить на завершающий этап, когда с кандидатурой банка заёмщик определился.
- Посчитать всё самостоятельно. Это не так сложно, как кажется.
Для расчётов нужны следующие исходные данные:
- размер займа (то есть, сколько денег не хватает на покупку жилья);
- величина предварительного взноса в процентах;
- ставка по ипотеке;
- на какой срок берётся кредит.
Далее нужно решить, какой способ погашения выбрать. Их два: аннуитетный и дифференцированный.
- При аннуитетном способе заёмщик погашает кредит («тело» займа плюс проценты) одинаковыми платежами в течение всего срока.
- При дифференцированном способе ежемесячные платежи разные, поскольку рассчитываются исходя из остатка долга. А это величина непостоянная.
Примеры и формула
Рассмотрим порядок расчёта ипотеки на простом примере. Допустим, некто И. решил купить квартиру стоимостью 2 млн. рублей. При этом у него есть триста тысяч рублей, которые будут внесены в качестве первоначального взноса (15%).
Сумма займа составит 1 700 000 рублей (2 000 000 – 300 000). Ставка кредита – 12% годовых. Срок – 10 лет.
Аннуитетный платеж
У этого способа погашения есть неоспоримое преимущество – каждый месяц заёмщик вносит одинаковую сумму. Это позволяет планировать свои расходы.
Ежемесячный платёж включает в себя две составляющих: погашение займа и погашение процентов. Они в течение срока кредитования распределяются неравномерно. В первые месяцы и годы большая часть платежа идёт на погашение процентов. «Тело» займа в этот период уменьшается незначительно.
Чтобы рассчитать ежемесячный платёж, банки используют специальную формулу: ПРК*{С + С/((1+ПС)м-1)}, где:
- ПРК первоначальный размер кредита,
- С – ставка по кредиту,
- М – срок в месяцах.
В нашем примере размер платежа составит 24 390 руб. А сумма переплаты по итогам кредита – 1 228 838 руб.!
Дифференцированный платёж
Дифференцированный платёж по такому кредиту складывается из двух величин:
- ежемесячный возврат «тела займа». Чтобы его посчитать, нужно поделить сумму займа (без процентов) на срок в месяцах: 1 700 000/120 = 14 166,67 (руб.)
- ежемесячная оплата процентов. Для расчёта текущего платежа по процентам остаток долга нужно умножить на процентную ставку, поделенную на 12.
В первый месяц в нашем примере платёж по процентам составит: 1 700 000 * 12% / 12 = 17000 (руб.). В итоге общая сумма первого платежа по ипотеке (долг плюс проценты) составит: 14 166,67 + 17000 = 31 166,67 (руб.). Итоговая переплата – 1 029 131 руб.
В следующем месяце размер платежа по процентам незначительно уменьшится, ведь сумма кредита тоже снизилась. И так в течение всего срока. К середине кредита и далее дифференцированные платежи становятся меньше. Но вот сумму текущего платежа придётся постоянно уточнять. Банки при подписании кредитного договора дают заёмщику график погашения, в котором уже всё рассчитано. Если заёмщик из этого графика вышел (допустил просрочку), потребуется новый расчёт.
При всех своих преимуществах, дифференцированный способ погашения банками применяется редко. Чтобы понять почему, достаточно сравнить размер переплаты при аннуитетных и дифференцированных платежах.
Ставки
Этот ключевой параметр любого кредита. От него зависят и размер месячных взносов и сумма общей переплаты. В нашем примере при ставке 12% переплата составила 1 228 838 руб. А при ставке 6%, сумма переплаты снизилась бы до 565 385 руб.
Размер ипотечной ставки важен ещё и потому, что связан с вопросом обеспечения жильём. Чем ниже ставки, тем больше граждан рискнут оформить ипотеку. Этим объясняется внимание государства к ипотечным ставкам. В 2019 году Президент заявил о необходимости снижения действующих ставок до 8% и поручил реализовать эту задачу.
Но это только в будущем. Нынешние ставки пока далеки от заявленных 8%. Для примера приведём ипотечные ставки, которые предлагают ведущие банки:
| Сбербанк | ВТБ 24 | Тинькофф | ДельтаКредит |
|---|---|---|---|
| 11 % | 12,2% | от 9,25% | 12% |
Бывает ли беспроцентная ипотека
Да, бывает, но без помощи государства тут не обошлось. Для отдельных категорий граждан (льготников) реализуются специальные программы помощи в приобретении жилья. Суть их в том, что из бюджета погашаются проценты по ипотеке (или их часть), а заёмщик просто выплачивает сам долг.
Стать участником этой программы могут молодые семьи (обоим супругам не должно быть больше 35 лет), не владеющие собственным жильём; многодетные семьи; молодые специалисты (пока реализуются программы для военных).
Для того чтобы оформить ипотеку по этой программе, нужно:
- обратиться в местную администрацию и выяснить, какие документы нужны (паспорта, выписка из регпалаты об отсутствии собственной недвижимости и т.д.);
- собрать весь запрошенный пакет и отдать в администрацию;
- получить сертификат участника программы;
- обратиться в банк, участвующий в реализации этих программ (Сбербанк, ВТБ 24, ДельтаКредит) за оформлением займа.
Заявки на беспроцентный кредит и документы заявителей будут тщательно проверяться, ведь такой кредит финансируется из бюджета.
Возможные проблемы и их решение
Проще всего рассчитать ипотеку с помощью кредитного калькулятора. Для особо недоверчивых в статье приведены формулы расчёта.
Основная сложность при оформлении ипотеки – получить одобрение банка. Ещё важны условия, на которых кредит одобрен. Важно обращать внимание на размер переплаты и задумываться о сроках. Длительная ипотека хороша тем, что текущий взнос будет меньше. Но и процентов придётся заплатить больше. Совет тут только один – внимательно считайте и выбирайте наиболее приемлемый для себя вариант.
Как рассчитать ипотеку, чтобы платежи не душили, расскажет видео ниже: